보증금 미반환과 사기죄 성립 여부

부득이한 사정으로 살고 있던 집이 경매에 넘어가고, 임차인에게 보증금까지 돌려주지 못하게 된 상황은 채무자에게도 큰 고통입니다.

오늘은 우리 부채면허 카페에 올라온 “보증금 못 받은 임차인의 형사 소송 예고”에 대해 법률적 사실과 대응과정을 정리해 드립니다.

📌 목차

결론부터 말씀드리면, 단순히 돈이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 것은 원칙적으로 ‘민사’의 문제이지 ‘형사’ 처벌 대상이 아닙니다.

민사 사안: 보증금 반환은 계약상의 의무입니다. 이를 이행하지 못하는 것은 ‘채무불이행’에 해당하며, 임차인은 민사 소송이나 경매 배당을 통해 자금을 회수해야 합니다.
형사 소송의 한계: 임차인이 형사 소송(사기죄 등)을 제기하겠다고 하는 것은 심리적인 압박을 가해 우선적으로 돈을 받아내려는 전략인 경우가 많습니다.

물론 모든 상황에서 형사 책임이 면제되는 것은 아닙니다. 아래와 같은 ‘기망 행위’가 입증된다면 사기죄가 성립할 수 있습니다.

하지만 질문자님처럼 정상적으로 임대차 관계를 유지하다가 예기치 못한 경제적 타격으로 경매에 넘어간 것이라면 사기죄 성립은 매우 어렵습니다.

임차인 역시 전 재산과 다름없는 보증금을 잃을 위기에 처해 매우 날카로운 상태일 것입니다.

감정적 대응 자제: “배째라”식의 태도보다는 현재 경매가 진행 중인 사실을 인정하고, 미안한 마음을 전달하는 것이 불필요한 고소를 막는 방법입니다.
법적 절차 안내: 임차인이 경매 절차에서 우선변제권이나 최우선변제금을 통해 얼마라도 회수할 수 있도록 관련 정보를 공유해 주는 것도 방법입니다.
기록 확보: 임차인과 주고받은 문자나 통화 내용에서 본인이 해결을 위해 노력하고 있다는 점(예: 몇 달 더 살라고 제안한 내용 등)을 잘 기록해 두세요. 나중에 혹시 모를 조사에서 ‘고의성’이 없었음을 증명하는 증거가 됩니다.

내 잘못이 아닌 일로 형사 소송이라는 단어를 듣게 되면 누구나 눈앞이 캄캄해집니다. 하지만 법은 생각보다 냉정하고 정확합니다. 실질적인 죄가 없다면 지나치게 두려워하실 필요 없습니다.

네이버 카페 [부채면허]에는 경매 진행 과정에서 발생하는 임차인과의 갈등을 슬기롭게 해결한 선배들의 실제 경험담과 법률 조언이 가득합니다.

“죄인처럼 숨지 마세요. 당신의 상황을 이해하는 동료들이 있습니다.”

부채면허는 여러분이 무거운 마음의 짐을 내려놓고 다시 일어설 수 있을 때까지 함께하겠습니다.

이 글이 질문자님께 작은 힘이 되었길 바랍니다.