전세 계약, 단순히 등기부등본만 깨끗하다고 안심하고 계신가요? 최근 전세 사기는 등기부에 나오지 않는 ‘선순위 보증금’을 속이는 방식으로 진화하고 있다고합니다. 형사 전문 변호사가 알려주는, 중개인도 잘 말해주지 않는 진짜 전세 사기 구별법을 핵심만 정리해 보았으니 유심히 봐주세요.
두 친구가 같은 오피스텔에 입주했는데, 나중에 한 명만 전세 사기 피해자로 인정받고 보증금을 보호받는 기막힌 일이 벌어집니다. 차이는 바로 ‘계약서 한 줄’에 있었습니다.
1. 전세 사기의 최신 트렌드: “앞순위 임차인을 속여라”
요즘 사기꾼들은 등기부등본에 나오는 근저당권(은행 대출)은 속이지 않는다고 합니다. 대신 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 속인다고 하는데 어찌된 일 일까요?
- 사례: 집값이 8억인데 근저당이 4억, 앞순위 보증금이 1억이라고 속입니다. 남는 돈이 3억이니 내 보증금 1억은 안전하다고 믿게 만드는 거죠. 하지만 실제로는 앞순위 보증금이 5억이었다면? 내 보증금은 단 한 푼도 돌려받지 못하게 됩니다.
2. 계약서에서 반드시 확인해야 할 ‘9항’ (중개대상물 확인설명서)
전세 계약서 뒤에 붙어 있는 여러 장의 서류 중 ‘중개대상물 확인설명서’를 펼치십시오.
- 체크 포인트: [실제 권리관계 또는 공시되지 않은 권리 사항] 란을 찾으세요.
- 주의사항: 중개인이 구두로 “앞순위 보증금이 1억뿐이다”라고 했다면, 반드시 이 칸에 ‘1억’이라고 적혀 있어야 합니다.
- 만약 이 칸이 비어 있거나 실제보다 큰 금액이 적혀 있는데도 그냥 사인한다면, 나중에 “속았다”고 주장해도 법적으로 보호받기 어렵습니다.
3. 집주인의 거짓말을 밝혀줄 ‘필살기’ 서류 2가지
중개인의 말만 믿지 말고 직접 증거를 요구해야 합니다.
- 확정일자 부여 현황: 이 집에 사는 임차인이 몇 명인지, 각각 보증금이 얼마인지 상세히 나옵니다. (대법원 등기소 또는 주민센터 발급)
- 전입세대 열람원: 현재 이 주소에 전입 신고된 세대를 확인할 수 있습니다.
4. 실전 대응 전략: “안 보여주면 도망가세요”
계약 전에는 임차인이 이 서류들을 직접 뗄 수 없습니다. 따라서 공인중개사에게 당당히 요구하십시오.
- 요구 사항: “등기부등본 떼실 때 전입세대 열람원과 확정일자 부여 현황도 같이 가져와 주세요.”
- 거절당한다면?: 만약 집주인이나 중개사가 “뭘 그런 것까지 떼느냐”, “개인정보라 안 된다”며 거절한다면? 그 집은 무조건 거르셔야 합니다. 조상신이 도운 것이라 생각하고 당장 나오십시오.
5. 이미 계약을 해야 하는 상황이라면? ‘특약’이 정답
당장 서류 확인이 어렵다면 계약서 특약란에 다음 문구를 넣으세요.
“임차인이 잔금 전 확인한 전입세대 열람원 및 확정일자 부여 현황의 내용이 중개대상물 확인설명서에 기재된 선순위 보증금 내역과 다를 경우, 본 계약은 즉시 해제하며 임대인은 손해를 배상한다.”
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