경매가 진행되는 긴 시간 동안 건물 관리가 소홀해지면 생각지도 못한 법적 책임이 뒤따를 수 있습니다.
특히 소방법 위반은 인명 사고와 직결되기 때문에 벌금과 과태료의 강도가 매우 높습니다.
부채면허 구독자분들이 경매 과정에서 겪을 수 있는 소방법 관련 리스크를 정리해 드립니다.
경매 중인 내 건물, 방치했다가 ‘벌금 폭탄’ 맞는 이유
경매가 시작되어 낙찰자가 결정되기까지는 보통 6개월에서 1년 이상이 걸립니다.
이 기간에 관리인이나 소유주가 건물을 비우거나 관리를 포기하면 소방 점검의 대상이 되어 큰 비용 지출이 발생할 수 있습니다.
1. 주요 위반 항목 및 과태료/벌금 금액
소방법 위반은 크게 ‘행정 처분인 과태료’와 ‘형사 처벌인 벌금’으로 나뉩니다.
- 소방시설 폐쇄 및 차단 (가장 무거운 처벌): 화재 수신기나 스프링클러 밸브를 잠가두는 경우입니다.
- 금액: 5년 이하의 징역 또는 5,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
- 소방 점검 결과 보고 미실시: 매년 해야 하는 자체 점검(작동점검, 종합점검) 결과를 보고하지 않을 때 발생합니다.
- 금액: 보고 지연 기간에 따라 300만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
- 피난시설(복도, 계단) 물건 적치: 경매 중인 건물 복도에 쓰레기나 집기류를 방치하는 경우입니다.
- 금액: 1차 위반 시 100만 원, 2차 200만 원, 3차 300만 원의 과태료가 부과됩니다.
- 소방안전관리자 미선임: 기존 관리자가 퇴사했는데 새로 선임하지 않은 경우입니다.
- 금액: 300만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.
2. 한 번만 내면 끝일까? 아니면 계속 나올까?
가장 무서운 점은 “시정될 때까지 계속 부과될 수 있다”는 사실입니다.
- 일사부재리 예외: 과태료를 한 번 냈다고 해서 위반 상태를 방치해도 되는 것은 아닙니다.
소방서에서는 ‘조치 명령’을 내리는데, 이를 이행하지 않으면 이행강제금이 반복해서 부과되거나 더 무거운 형사 처벌(벌금)로 이어질 수 있습니다. - 부과 빈도: 보통 소방 특별조사나 정기 점검 주기에 맞춰 적발되지만, 민원이 제기될 경우 수시로 점검이 나와 과태료가 반복 부과될 수 있습니다.
3. 그 외 벌금과 과태료
소방법 외에도 경매 진행 중인 건물을 방치했을 때 소유주(채무자)에게 부과될 수 있는 벌금과 과태료는 상당히 다양합니다. 건물의 용도나 상태에 따라 적용되는 법이 다르지만, 주로 관리 소홀로 인해 발생하는 대표적인 사례들을 정리해 드립니다.
1) 건축법 위반 (이행강제금)
경매 중인 건물의 가장 무거운 경제적 부담 중 하나입니다.
- 무단 용도 변경: 건물을 비워두는 동안 누군가 무단으로 점유하여 주거용으로 개조하거나 창고로 쓰는 경우입니다.
- 무단 증축 및 가설 건축물: 관리가 안 되는 틈을 타 옥상이나 주차장에 가설 건축물이 생겼는데 이를 방치하면 적발됩니다.
- 처벌 수위: 이행강제금은 한 번으로 끝나지 않습니다. 위반 사항이 시정될 때까지 1년에 1~2회씩 반복적으로 부과되며, 금액은 건축물 시가표준액의 일정 비율로 산정되어 매우 고액일 수 있습니다.
2) 승강기안전관리법 위반
건물 내 승강기가 있다면 관리를 멈추는 순간 바로 법 위반이 됩니다.
- 정기검사 미실시 및 보험 미가입: 건물을 관리할 여력이 없어 승강기 정기 점검을 받지 않거나 책임보험 갱신을 놓치는 경우입니다.
- 운행 중지 명령 위반: 안전 검사 불합격 후에도 누군가 승강기를 이용하게 두면 형사 처벌 대상이 됩니다.
- 처벌 수위: 검사 미실시 시 500만 원 이하의 과태료가 부과되며, 보험 미가입 시에도 기간에 따라 과태료가 계속 늘어납니다.
3) 주차장법 위반
상가 건물이나 빌라 경매 시 자주 발생하는 문제입니다.
- 주차장 용도 외 사용: 주차 공간에 쓰레기를 쌓아두거나 물건을 적치하여 주차장 기능을 상실하게 만드는 경우입니다.
- 처벌 수위: 시정명령 후에도 개선되지 않으면 이행강제금이 부과되거나, 사안에 따라 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 처해질 수 있습니다.
4) 폐기물관리법 위반
건물이 방치되면 인근 주민들이나 행인이 쓰레기를 무단 투기하기 시작합니다.
- 쓰레기 방치 및 무단 투기: 내 건물 앞이나 부지 안에 쌓인 쓰레기를 소유주가 치우지 않고 방치하여 주변 환경을 해치는 경우입니다.
- 처벌 수위: 관리 소홀로 인한 방치 시 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
5) 하수도법 위반 (개인하수처리시설 관리)
정화조가 있는 건물의 경우에 해당합니다.
- 정화조 청소 미실시: 1년에 1회 이상 내부 청소를 해야 하는데 이를 어길 경우입니다.
- 처벌 수위: 위반 시 100만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
4. 채무자가 주의해야 할 점
경매로 넘어가는 건물이라도 낙찰 전까지 법적 관리 책임은 현재 소유자(채무자)에게 있습니다.
- 관리 책임의 이전: 소유권이 낙찰자에게 완전히 넘어가기 전까지 발생하는 모든 벌금과 과태료는 채무자의 이름으로 나옵니다.
- 배당 문제: 이러한 과태료나 벌금은 경매 배당 순위에서 밀리는 경우가 많아, 결국 채무자 개인의 추가적인 빚으로 남게 됩니다.
“죄인처럼 숨지 마세요. 당신의 상황을 이해하는 동료들이 있습니다.”
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