[임대인 필독] 보증금 못 주면 무조건 사기죄? 형사 고소 피하는 법

의도치 않게 보증금 반환이 어려워진 상황에서 사기꾼으로 몰릴 위기에 처한 임대인들을 위한 실전 대책.

본 내용은 앞서 확인한 중개대상물 확인설명서와 선순위 보증금 고지 의무에 대한 법리적 해석을 임대인의 방어 관점에서 재구성한 것입니다

최근 역전세와 부동산 경기 침체로 보증금 반환이 늦어지는 임대인들이 많습니다. 임차인은 불안한 마음에 ‘전세 사기’로 고소부터 생각하기 마련이죠. 하지만 단순한 채무불이행(돈을 못 갚는 것)과 사기(남을 속인 것)는 엄연히 다릅니다.

신불자가 된 임대인이 억울하게 형사 처벌까지 받지 않기 위해 계약 시점부터 반드시 챙겨야 할 방어 기제를 알려드립니다.

1. 사기죄 성립의 핵심은 ‘계약 당시’의 마음입니다

대법원 판례에 따르면 사기죄는 계약 체결 당시에 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었을 때 성립합니다.

앞선 영상 리뷰에서 임차인이 이 서류를 꼼꼼히 봐야 한다고 했죠? 임대인에게도 이 서류는 가장 강력한 방어막입니다.

조심할 점: 선순위 보증금 액수를 대충 말하거나 줄여서 말하지 마세요. 중개사에게 정확한 전입세대 내역과 보증금 합계를 전달해야 합니다.
핵심 대책: 중개대상물 확인설명서 9항(실제 권리관계)에 현재 다른 세입자들의 보증금 합계를 명확히 기재하도록 하세요. 여기에 정확한 금액이 적혀 있다면, 나중에 임차인이 “속았다”고 고소해도 “나는 문서로 정확히 고지했다”라고 당당히 반박할 수 있습니다.

고의로 정보를 숨기면 기망행위(사기)로 간주될 수 있습니다. 다음 사항은 반드시 투명하게 공개하세요.

보증금 반환이 늦어질 것 같다면 숨지 말고 먼저 연락하세요. ‘도망가는 임대인’은 수사기관 눈에 ‘사기꾼’으로 보이기 딱 좋습니다.

기록 남기기: 보증금을 돌려주기 위해 대출을 신청한 내역, 집을 매도하려고 내놓은 자료 등을 임차인에게 공유하며 반환 의지가 있음을 증명하세요.
합의의 노력: 이자를 지급하거나 담보를 제공하는 등 피해를 줄이려는 노력을 보인다면 형사상 ‘편취의 고의’가 없음을 입증하는 데 유리합니다.
사기죄 성립을 피하려고 준비하는게 아니라 정말 나로인한 최대한의 피해를 막는 것이 핵심입니다.

세입자뿐만 아니라 억울한 임대인도 보호받아야 합니다. 역전세로 인한 고소 위기나 법적 대응이 막막하시다면 부채면허 카페의 게시판에서 대응 사례경험을 확인해 보세요.

“잘못된 길로 들어서기 전, 부채면허 카페에 사연을 남겨주세요.”

부동산 시장의 변화에 따라 임대인의 의무도 까다로워지고 있습니다. 억울한 형사 사건에 휘말리지 않도록 최신 판례와 방어 전략을 업데이트해 드리는 이 블로그를 홈 화면에 추가해 두세요.

임대인과 임차인 모두가 힘든 시기입니다. 결국 ‘투명한 정보 공개’가 서로를 지키는 가장 큰 무기라는 사실, 잊지 마세요!